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コラムニスト
森重 克昌
税理士法人 さくら税務
業務部 本部長
 


 

今回は賃貸アパートやマンションである、収益物件に関する税金について取り上げることとする。

(1)不動産を持つと資産は増えるのに税金は安くなる?
 不動産にはさまざまな税金上の優遇措置が設けられている。ここが現金とは決定的に違うところだ。たとえば、相続税を考えたとき、現金は金額そのままに税金がかかるが、たいていの不動産は2割
2017-12-16

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、、3割当たり前、場合によっては8割も計算上の価値を下げて税金を計算できるようになっている。また、住むための家を買ったら住宅ローン控除が使え税金が戻ってくるし、所有するだけでかかる固定資産税にも優遇措置がある。賃貸用の収益物件においても、赤字になれば給与所得などの他の所得と相殺して税金が安くなったりするのだ。
 さらに、不動産はその物件からの家賃収入に加えて、そのものの担保価値によって、さらに融資を受けて次の不動産投資へ、という循環を作ることができる。こうして、資産の蓄積を行うことが可能なのである。したがって、好循環と税制優遇措置の活用により、税金を抑えつつ、資産を増やすことが可能となるのである。
 もちろん、「必ず」という話ではない。しかし、お金持ちといわれる人がたいてい不動産を、それも自分が住むためのものではなく、賃貸用の収益物件をもっていることが多いことからも、不動産がもたらすメリットの大きさを証明しているといえるのではないだろうか。

(2)節税の基本
 収益物件を持っている人は、節税に敏感である。敏感でなければメリットをうまく享受できないから当然といえば当然なのだが、ここではその基本をおさらいすることとする。
  まず、不動産所得者の節税は大きく2つに分けて考えることができる。一つは不動産所得そのものの利益を少なくして節税を図ることである。コツコツと経費を計上することがポイントである。後述するが、日頃から経費を意識してこまめに計上していくことが結果的に大きな差を生むのである。二つ目は、不動産所得をマイナスにし、そのマイナスと他の所得と通算することによる節税である。サラリーマン(会社経営者も含む)や事業をやっている人は、給与所得や事業所得があるので、このプラスの所得と不動産所得のマイナス所得を通算して全体の所得を減らすことにより、税金の還付を受けることができるのだ。もちろん、不動産所得のマイナスといっても本当に損をしているのであれば意味がない。よって、あくまでも帳簿上だけのマイナスということである。

(3)節税策あれこれ
①青色申告をする
「所得税の青色申告承認申請書」を提出することにより、青色申告をすることができるようになる。その年の赤字を翌年以降に繰り越したり、他の所得と相殺できたり、10万円の特別控除も受けられる。さらに事業的規模(5棟10室以上)になれば、所得から65万円も控除することができるようになる。複式簿記による記帳をしなければならないという要件はあるが、所得税・住民税が25%だとすると65万円×25%=16万円ちょっとの税金が浮くのだから、やらない手はない。
②配偶者を青色事業専従者にする
青色申告をしている人は、「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出することにより、配偶者に給与やボーナスを払うことができる。所得を分散することで、低い税率を使うことが可能になり節税になる。
③交際費、交通費 、事務所代、水道光熱費を計上しよう
物件の空き室を1日でも早く埋めてもらうために、管理会社の人たちとの飲食は交際費として経費計上することができる。セミナーの参加費はもちろん、そのあとの情報交換会の支出も交際費として経費になる。領収書のない交通費も、日にち、行き先、目的などをメモして残しておけば事業にかかわるものであれば経費に計上できる。物件の見回りや購入検討のための物件調査に使った車にかかる経費は、プライベート使用分を除いて経費に計上できる。ガソリン代や修理代はもちろん、車両代、自動車にかかる税金、

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、車検代などだ。賃貸マンションで暮らしている人は、支払い家賃や、水道光熱費の一部を事業経費とすることも可能だ。
④小規模事業共済の加入
個人事業者の退職金制度で、年間上限84万円までを積み立てることができる。そしてこの毎年の掛け金が所得控除として所得から控除できるのである。預金をいくら積み立てても経費にはならないが、この制度を活用すれば経費化できるのである。




 

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